Чи варто очікувати пожвавлення кредитування на придбання житла на первинному ринку найближчим часом — експерт РАДАБАНК

Масовий перехід бізнесу в 2020 році на роботу в режимі онлайн призвів до зниження активності продажів, а, отже, до зниження темпів кредитування на придбання нежитлової нерухомості. У той же час попит на житло, особливо на одно-двокімнатні квартири, залишається на досить високому рівні. Світлана Котляр, начальник департаменту кредитування фізичних осіб РАДАБАНК, розповідає, що чекає первинний ринок найближчим часом.

— Забудовники і населення чекають від банків зниження процентних ставок за програмами кредитування на придбання житла, а уряд обіцяє населенню іпотеку під 10%. Але фактично іпотечні кредити за ставкою до 10% пропонують тільки кілька банків, при цьому до позичальника пред’являються високі вимоги, в тому числі по підтвердженню доходів від офіційного працевлаштування.

Банки із задоволенням кредитуватимуть населення на придбання житла за ставкою до 7% — як це працює в розвинених країнах світу. Але суттєвою складовою кредитних ресурсів банку є розміщені в банку депозити. Знизяться ставки по депозитах — знизяться ставки і за кредитами. Станом на 16.01.2021 р. середня ставка за депозитами терміном на 12 місяців, розміщених у 20 найбільших банках України  склала 8,8%, до цієї цифри треба додати відсоток, який банк зобов’язаний внести в якості страхового платежу за депозитом фізичної особи до державного Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, а також мінімальну маржу банку 3-5%.

За простим розрахунком видно, що станом на 16.01.2021 р. середньостатистичний банк міг видати кредит під ставку мінімум 12%, а більш низька ставка буде для банку збитковою. Але для збереження банком стійкості і платоспроможності до ставки 12% банки змушені додавати ще відсоток на можливі потенційні ризики, які можуть бути викликані інфляцією і девальвацією.

Оскільки неможливо спрогнозувати, якими будуть в Україні процентні ставки за депозитами через 5-10-20 років, банки пропонують за довгостроковими кредитами не фіксовану, а плаваючу процентну ставку, прив’язану до ставки по депозитах. Вартість депозитів поступово знижується, тому можна сподіватися і на поступове, протягом декількох років, зниження процентних ставок за кредитами при стабілізації економічної ситуації в країні.

На жаль, в даний час виникла велика кількість комбінацій договорів і «імпровізованих» забудовниками і девелоперами схем продажів квартир на первинному ринку. При цьому покупець купує не квартири, а майнові права на отримання квартири в майбутньому. Найчастіше при таких схемах немає ні нотаріуса, ні держреєстратора, ні реєстру. Факт продажу квартири ніде не зазначається крім як в обліковій табличці девелопера. Відповідно жоден банк в заставу таку квартиру (майнові права на неї) не оформить.

Купівля квартири в новобудові через створені при банках фонди фінансування будівництва (ФФБ) дає можливість оформити в заставу майнові права на квартиру — що є безумовною перевагою цієїї схеми продажів.

Для збільшення обсягів кредитування на покупку житла на первинному ринку хотілося б, щоб уряд спільно з НБУ розробив механізм пільгового кредитування покупців квартир через створені в банках фонди фінансування будівництва — через один з трьох єдино законних механізмів покупки житла в новобудовах. Це стимулюватиме забудовників виконувати вимоги закону України «Про інвестиційну діяльність» і не продавати квартири за сумнівними схемами і договорами, це дасть гарантії покупцеві, що банк проконтролює цільове використання грошей і графік виконання робіт на об’єкті, що будується, це дасть можливість збільшити динаміку продажів квартир в новобудовах. Тобто це буде вигідно всім: і покупцям, і забудовникам, і банкам.

З моєї точки зору, пожвавлення кредитування на придбання житла в 2021-му році можливо тільки в разі розробки і реалізації цільових урядових програм, за участю НБУ, які будуть спрямовані на зниження процентної навантаження на позичальника в довгостроковій перспективі.

А також за умови, що ці програми будуть доступні як для всіх банків, що дотримуються економічних нормативів діяльності, так і для широких верств населення, здатного підтвердити можливість обслуговування боргу по кредиту не тільки за рахунок верифікації доходів позичальника за 6-12 місяців, як того вимагає про банків діюча нормативно-правова база НБУ, але і за рахунок документального підтвердження придбання позичальником в минулому періоді активів, підтвердження обслуговування позичальником кредитів на аналогічні суми в минулому періоді, за рахунок підтвердження високого рівня витрат сім’ї.

За матеріалами Простобанк